Будівництво будинку - це довгий і багатоетапний процес, який передбачає не тільки високі витрати, а й багато офіційних формальностей. Що слід пам’ятати, купуючи сюжет? На що звернути увагу при виборі будівельного проекту? Скільки часу займають формальності, перш ніж будувати будинок? Які формальності, пов’язані з будівництвом будинку, застосовуються у 2022-2023 році? Ми радимо, які документи потрібно зібрати та куди їх доставити, щоб розпочати будівництво вашого будинку мрії відповідно до закону.
Крок 1. Перевірка стану сюжету
Тип будівлі, яку можна побудувати на конкретній ділянці, залежить від вибору. Таким чином, придбання землі повинно бути продуманим рішенням, яке передує глибокому аналізу місцевого плану просторового розвитку або - у ситуації, коли воно не прийнято для конкретної місцевості, - рішенням щодо умов забудови.
Однією з перших формальностей, пов’язаних із будівництвом будинку, має бути ознайомлення з місцевим планом зонування (План місцевого розвитку). Ми знайдемо там інформацію про цільове використання ділянки, тобто - простіше кажучи - який характер він має (будівельний чи сільськогосподарський) та яку споруду можна спорудити на даній ділянці. Цей документ детально визначає не тільки тип забудови, але й такі параметри, як мінімальна площа ділянки забудови чи лінія забудови, тобто відстань між передньою стіною житлового будинку та дорогою. Він також містить інформацію про розміри, форму та зовнішній вигляд запланованого об'єкта (наприклад, крок даху, покрівельний матеріал, колір фасаду). Ви також можете дізнатися про виключення конкретних земель, наприклад, з екологічних причин, із житлової забудови із плану місцевого розвитку. Заявка на витяг із плану просторового розвитку подається у відділ архітектури комунального бюро чи міського офісу.Документи повинні бути готові до збору протягом 7 - 30 днів. Основну інформацію про призначення земельної ділянки, якщо вона введена в комп'ютерну систему, можна також перевірити в Інтернеті за адресою www.geoportal.pl.
У районі, який не підпадає під діючий план місцевого розвитку, варто звернутися за рівноцінним рішенням щодо умов розвитку (коротко згадується як "WZ"). З цього документа ви можете дізнатися, серед іншого які умови повинні бути дотримані для побудови будинку на обраній земельній ділянці. Як і у випадку з місцевим планом забудови, він також вказує детальну інформацію про зовнішній вигляд будівлі, наприклад, висоту кряжу, кут нахилу даху та кольори фасаду. Заява про видачу рішення про умови забудови адресована голові комуни, міському голові чи президенту міста та подається особисто або листом до архітектурного управління, управління комуни чи міського управління.Необхідні додатки включають копія головної карти із позначкою контуру ділянки, описовим та графічним описом запланованого способу забудови земель та характеристиками забудови, а також документи, що підтверджують можливість розробки земельної ділянки під проект будівництва. Варто знати, що не тільки власник нерухомості може подати заяву про прийняття рішення про умови забудови, але і будь-яка третя сторона, зацікавлена в інвестуванні на цю землю. Час очікування документа не повинно перевищувати 60 днів.
Пам'ятайте! Отримавши доступ до місцевого плану просторового розвитку чи рішення про умови забудови, варто звернути увагу не лише на інформацію про цікаву ділянку, але і про сусідню землю. Може виявитися, що там плануються інвестиції, такі як дороги, промислові заводи чи магазини великого формату.
Крок 2. Аналіз земельного кадастру
Дуже важливим етапом перед підписанням договору купівлі-продажу землі повинен бути ретельний огляд земельних та іпотечних реєстрів нерухомості, яка нас цікавить.. Це тип формальностей, пов’язаних із будівництвом будинку, який деякі люди, на жаль, ставляться з нехтуванням. Зовсім неправильно, адже в цьому документі ви можете знайти інформацію, серед інших про правовий статус земельної ділянки (хто є власником ділянки та в якій мірі), а також про іпотечний або податкове навантаження на ділянку Він також включає положення про сервісний сервітут, тобто щодо умов, власник ділянки може користуватися внутрішньою під’їзною дорогою (якщо ділянка не пов'язана безпосередньо з муніципальною або загальнодержавною дорогою). Щоб допомогти вам вивчити та інтерпретувати записи із земельних та іпотечних реєстрів, варто найняти юриста чи нотаріуса, який неодмінно буде знати, що шукати.
Пам'ятайте! Ви можете прочитати земельні та іпотечні регістри нерухомості, яка вас цікавить, скориставшись державним веб-сайтом Міністерства юстиції, тобто ekw.ms.gov.pl.
Крок 3. Придбайте проект будинку
Прочитавши інформацію з місцевого плану зоноутворення або рішення про умови забудови, а також перевіривши записи в земельному та іпотечному реєстрі та підписавши договір купівлі-продажу ділянки, можна приступити до пошуку проекту будівництва будинку. Будівництво та архітектурне проектування будинку є одним із документів, необхідних для отримання дозволу на будівництво або початку будівельних робіт на основі повідомлення про намір будувати в офісі.
Який тип проекту будинку вибрати? Варіант, що найбільше відповідає розміру нашої ділянки, умовам забудови, визначеним посадовими особами або вимогам членів домогосподарства, - це доручити проектувальнику підготувати індивідуальний проект будівлі. Ви також можете використовувати численні бази готових архітектурних конструкцій, також відомих як повторювані конструкції. Вони дешевші, ніж замовні проекти, однак, вони передбачають додаткові витрати, пов'язані з необхідністю адаптації готового проекту до нашого сюжету.
Пам'ятайте! Що стосується будівельних ділянок нестандартної форми або бажання використовувати незвичні будівельні рішення, може знадобитися використання індивідуального архітектурно-будівельного проекту.
Крок 4. Отримання технічних умов на поставку комунальних послуг
Відповідно до діючих положень закону про будівництво, окремі інвестори, які планують побудувати будинок на одну сім’ю, у більшості випадків не повинні подавати заяву на отримання дозволу на будівництво, а повинні лише повідомити про намір на будівництво. Однак винятками є ситуації, коли площа впливу запланованого житлового будинку виходить за межі ділянки (деталі в наступному розділі). У цьому випадку, подаючи заяву на отримання дозволу на будівництво, слід мати попередньо отримані гарантії щодо постачання комунальних послуг та технічних умов для підключення ділянки до каналізаційних, водопровідних, електричних чи газових мереж . Документи такого типу можна отримати у водопровідних та каналізаційних, енергетичних чи газових компаніях, подавши заявку особисто або листом.
Пам'ятайте! Навіть якщо ви плануєте розпочати будівництво будинку на підставі повідомлення, ви можете подати заявку на технічні умови на поставку комунальних послуг. Вони рівносильні дозволу на встановлення з'єднань відповідно до детальних вказівок, що зменшує ризик виникнення проблем з їх прийманням після завершення будівництва.
Крок 5. Отримання дозволу на будівництво або подання повідомлення про наміри будівництва
Кілька років тому найважливішими формальностями, пов’язаними з будівництвом будинку, було отримання дозволу на будівництво. З 2015 року завдяки поправці до Закону про будівництво окремі одноквартирні житлові будинки, площа впливу яких не виходить за межі ділянки, можна будувати лише на підставі повідомлення про наміри будівництва. Однак дозвіл на будівництво все ж слід отримати для інвестицій, площа впливу яких більша, наприклад, будинок буде зведений за три, а не за чотири метри від межі ділянки, або він дуже високий, що може затінювати сусідні властивості. Отримання дозволу на будівництво також необхідне для двоквартирних або терасових будинків. Архітектор, який створює індивідуальний дизайн будинку або адаптує дизайн, готовий до ділянки інвестора, повинен повідомити інвестора, який документ буде найкращим для конкретного проекту.
Повідомлення про будівництво зараз є найбільш часто вибираним варіантом у випадку з індивідуальними інвесторами. Про що це? У старости чи міському офісі з правами на повіт повинні бути подані письмові повідомлення про будівництво будинку, а також додатки, такі як: будівельний та архітектурний проект у чотирьох примірниках, рішення про умови забудови, документ, що підтверджує можливість використання майна для цілей будівництва та дозволів, домовленостей та думок, що вимагаються окремими регламенти. Подавши заявку на будівництво, потрібно почекати 21 день, перш ніж розпочати будівельні роботи. Протягом цього часу офіс може висунути заперечення або видати довідку про відсутність підстав для заперечення. Якщо необхідно доповнити документацію, період очікування рахується знову з моменту подання відсутніх вкладень.
Особи, які звертаються за дозволом на будівництво, повинні подати багато інших документів разом із заявою. До них належать витяг та витяг з місцевого плану просторового розвитку чи рішення про умови забудови, а також геодезичну карту для цілей проектування, витяг та витяг із земельного кадастру або технічні умови для здійснення підключень до водопровідних, газових, енергетичних чи водопровідних та каналізаційних мереж. Також необхідно подати гарантію про доступ ділянки до дороги загального користування. Скільки часу потрібно для отримання документа? Чиновники мають 65 днів для винесення рішенняоднак цей час може бути продовжений, якщо, наприклад, виявлені формальні дефекти (наприклад, відсутні всі необхідні вкладення) або сторони судового провадження (тобто власники земель, що прилягають до нашої власності), оскаржуються.
Пам'ятайте! Будівельні роботи повинні розпочатися до трьох років після отримання дозволу на будівництво або повідомлення про наміри на будівництво. В іншому випадку вам доведеться пройти всю процедуру заново.
Крок 6. Зайнятість менеджера сайту
Повідомлення про намір побудувати будинок або отримати дозвіл на будівництво не припиняє формальності. Перед тим, як перша лопата забита в землю, слід також зайняти керівника будівництва, тобто особу, яка має відповідну кваліфікацію, яка контролює будівельні роботи та їх відповідність нормам будівельного законодавства . У деяких випадках може знадобитися також використання інспектора з нагляду за інвесторами, наприклад, під час будівництва багатоквартирних будинків або односімейного будинку через пошкодження гірничих робіт. Для таких осіб дуже важливо підписати декларацію про виконання своїх обов'язків, шаблон якої можна завантажити в інспекції з нагляду за будівництвом у Повіаті (також на веб-сайті цієї установи).
Пам'ятайте! Не починайте будівництво будинку без отримання дозволу на будівництво або попереднього повідомлення про намір будувати. Будівля, яка буде зведена за таких обставин, може вважатися ліцензією на будівництво, а її легалізація потягне за собою необхідність сплати великого штрафу.
Крок 7. Ведення будівельного журналу
Серед формальностей при будівництві будинку не слід забувати вести будівельний журнал, шаблон якого суворо регламентований регламентом (готові будівельні колоди доступні, серед іншого, в магазинах канцелярських товарів). Перший запис повинен бути в ньому до початку будівельних робіт, але після отримання дозволу на будівництво або повідомлення про намір розпочати будівництво. Записи, що підтверджують виконання найважливіших етапів будівельних робіт, а також хід робіт, можуть вносити до будівельного журналу керівник будівництва, інспектор з нагляду інвестора, а також сам інвестор .
Пам'ятайте! Будівельний журнал є офіційним документом і повинен бути доданий до складеної документації для нагляду за будівництвом при поданні повідомлення про закінчення будівництва та - за необхідності - заяви про дозвіл на користування будинком.
Крок 8. Встановлення інформаційної дошки
Важливою формальністю до початку будівельних робіт є також встановлення жовтої будівельної інформаційної дошки на видимому місці на межі будівельного майданчика. Готові до заповнення дошки можна придбати в магазинах самостійно. Відповідно до Закону про будівельний закон , він повинен містити таку інформацію, як: тип будівельних робіт, номер дозволу на будівництво або номер заяви, а також персональні дані інвестора будівництва, підрядників будівельних робіт, керівника будівельних робіт, керівників робіт, інспектора з нагляду інвестора та проектувальників.
Пам'ятайте! Відсутність інформаційної дошки або невнесення даних, необхідних законодавством, вважається невиконанням керівником будівництва своїх зобов’язань і може призвести до штрафу.
Крок 9. Повідомлення про початок будівельних робіт
Особи, які отримали дозвіл на будівництво або повідомили про будівництво односімейного будинку та не отримали заперечення за посадою, принаймні за добу до початку будівельних робіт повинні повідомити про початок будівельних робіт будівельному нагляду.. Ця інформація необхідна для нагляду за будівництвом для заповнення записів розпочатих та зданих об’єктів будівництва, а також для контролю за будівництвом, наприклад. з точки зору належного перебігу будівельного процесу та відповідності будівлі будівельним нормам, рішення про дозвіл на будівництво / повідомлення та проект будівництва. Окрім листа, в якому повідомляється про заплановану дату початку будівельних робіт, інспекція повинна також надати: декларацію керівника та інспектора будівництва (якщо вона працює), в якій зазначається, що складено план охорони праці та охорони здоров'я, довідку, що підтверджує, що керівник будівництва / інспектор внесений до списку членів компетентної палати професійного самоврядування,
Пам'ятайте! Повідомлення про початок будівельних робіт будівельній інспекції та внесення першого запису до бортового журналу повинно бути здійснено як мінімум за добу до того, як перші бригади вийдуть на будівельний майданчик.