Якщо ми вирішили придбати власну квартиру, то в переважній більшості випадків наступним кроком буде отримання банківської позики. Однак високого чистого заробітку та трудового договору на невизначений термін недостатньо, щоб отримати гроші, щоб здійснити мрію про власні чотири кути. Також необхідний власний внесок, тобто сума, зазначена в договорі, яка покриє частину вартості майна. Ми дізнаємося, скільки грошей нам знадобиться і чи завжди це повинні бути готівкою у другій частині путівника «Моя перша квартира».
Що таке власний внесок?
Власний внесок є порівняно новою річчю у Польщі, оскільки його вимога була введена в січні 2014 року Польським органом фінансового нагляду (KNF) як рекомендація "S". Нові правила забороняють банкам надавати позики, які покривають 100% (або більше) вартості майна. Тому позичальник зобов'язаний сплатити частину суми на придбання квартири (теоретично це 20%)гарантувати вашу здатність повернути взятий кредит. Такі дії є захистом як фінансових установ, так і самого позичальника, але для багатьох молодих людей збір коштів для покриття власного внеску є великою проблемою. Банки, бажаючи виправдати очікування своїх клієнтів, тому пропонують кілька варіантів вирішення проблеми забезпечення заставою покупця майна, завдяки чому існує шанс отримати до 90% фінансування на придбання квартири.
Власний внесок - чи завжди він повинен бути готівкою?
Саме банк вирішує, що ми готові купувати квартиру та сплачувати внески регулярно . Враховуючи наш заробіток, виконану роботу, вік та ряд інших факторів, він може вирішити, чи зможемо ми нести щомісячні витрати, пов'язані з договором та умовами, на які надано позику. Для багатьох із нас звернення за кредитом є дуже стресовою ситуацією, адже навіть високий заробіток не гарантує позику. Застава, як розуміють банки, має бути власним внеском на квартиру, який - залежно від фінансової установи - може надаватися, наприклад, у вигляді:
- Готівка - це не обов'язково, щоб бути нашими власними заощадженнями, оскільки дуже часто це пожертва від найближчої родини (наприклад, батьків). Однак пам’ятайте, що, подаючи заявку на позику на квартиру, ми заявляємо, що власний внесок - це не інша позика, взята з банку, парабанку чи робочого місця.
- Ще одна власність - деякі банки приймають заставу за позикою у вигляді іншого майна. Якщо у нас є друга квартира у формі спільної власності (наприклад, що належить подружжю, батькам або успадковується), то варто порівняти пропозиції різних фінансових установ, щоб знайти ту, яка прийме нашу власну форму власного внеску.
- Кредитне страхування - якщо у нас немає мінімального власного внеску, то ми можемо вирішити придбати додаткове страхування кредиту. Звичайно, страхування не є безкоштовним, тому, приймаючи рішення про таке рішення, ми повинні враховувати більшу суму внеску (тоді ми повертаємо позику та страховку).
- Державні субсидії - не завжди потрібно мати власний внесок на квартиру, оскільки є урядові програми (наприклад, MdM або «Квартира для молодих»), які дозволяють отримати фінансування на придбання нерухомості. Однак, щоб отримати субсидію на покриття суми забезпечення, необхідно виконати ряд умов, які детально викладені в програмних регламентах. Варто також пам’ятати, що урядові плани також включають появу IKM, тобто Індивідуального житлового рахунку, де майбутній покупець нерухомості зможе використовувати рахунок без податку на прибуток для збору коштів для власного внеску.
Внутрішні положення фінансової установи визначають, який банк надасть нам позику, наприклад, власним внеском у вигляді нерухомості чи страхування, тому, якщо ви хочете взяти кредит на придбання квартири, варто дотримуватися різних пропозицій саме з точки зору можливості надання цінного папера, крім готівки.
Скільки власного внеску потрібно зробити для придбання квартири?
Мінімальний власний внесок та його форма пов'язані з політикою конкретного банку, однак він повинен відповідати керівним принципам Польського органу фінансового нагляду (KNF), який запровадив Рекомендацію "S". Нові умови надання іпотечних кредитів - захист як банків, так і позичальників з метою запобігання ситуаціям, коли кредит надається за т.зв. "Високий ризик".
Мінімальний власний внесок на квартиру в 2022-2023 році становить 20% від вартості майна. Це означає, що якщо ми плануємо придбати власні чотири кути за 250 000. злотих, тоді банк надасть нам максимум 200 тисяч. золоті позики. Решта 20%, тобто 50 000 в цьому випадку, нам доведеться платити забудовнику (продавцю квартири) самостійно, як власний внесок. Однак велика кількість банків вимагає принаймні 10% вартості нерухомості покрити власними коштами, тобто у випадку, про який говорилося вище, - 25 000 злотих. Решта суми, тобто ще 25 000, потім виплачується у вигляді страхування позики, яку ми повернемо разом з іпотечним внеском.
У якому банку мінімальний власний внесок становить 10%?
Ви можете дізнатися, скільки власний внесок на квартиру знаходиться в таблиці праворуч, яка враховує найвідоміші банки Польщі. Однак варто пам’ятати, що правила позики змінюються , тому кожен раз варто перевірити, яку суму ми маємо мати, щоб подати заявку на фінансування. Слід також враховувати, що 10% власного внеску означає необхідність використання, наприклад, страхування чи інших банківських продуктів, що реально збільшить наш щомісячний внесок на кілька десятків або декількох сотень злотих.
Позика без власного внеску - це можливо?
Подаючи заявку на іпотечний кредит на придбання квартири, ми повинні продемонструвати фінансову здатність сплачувати фіксовану частину вартості майна, тому власний внесок необхідний у кожній відповідальній та регульованій банківській установі з боку польського управління фінансового нагляду. Ситуація, в якій ми отримуємо інформацію про те, що немає необхідності сплачувати забезпечення за кредит, є маркетинговим складом, який ґрунтується, наприклад, на можливості внести власний внесок у вигляді нерухомості.
Враховуючи, що при нинішніх (і постійно зростаючих) цінах на житло в Польщі власний внесок складає в середньому 30-80 тис. Злотих, банки часто використовують різні зручності, які дозволяють дещо знизити необхідну суму застави. Прикладом такої діяльності може бути розгляд різниці між оцінкою майна та ціною придбання як частини власного внеску - у випадку, якщо ми плануємо придбати квартиру на вторинному ринку, деякі банки можуть припустити, що власний внесок - це різниця між оцінкою майна та її фактичною ціною придбання. Тож якщо приміщення оцінювали, наприклад, у 200 000 злотих, і ми домовились з продавцем за ціною 185 тисяч. PLN, тоді 15000 можуть розглядатися як частина власного внеску. Розмір власного внеску, який нам доведеться внести на квартиру, залежить від пропозиції банку та їх тлумачення поняття власного внеску, тому навіть невеликі заощадження не виключають нас із групи потенційних позичальників.
Який власний внесок на придбання квартири?
Щоб здійснити мрію про власну квартиру, нам доведеться відкласти мінімум 10% від вартості всього майна, яке ми хочемо придбати. Чим більше ми додамо власних коштів, тим меншою буде позика і вартість надання кредиту. У Польщі ціни на квадратний метр на первинному ринку в середньому становили 6792 злотих, тому за двокімнатну квартиру загальною площею 50 м2 ми заплатимо 339 600 злотих. Маючи власний внесок у розмірі 10%, нам доведеться підготувати 33 960 злотих, але ми повинні врахувати додаткові витрати, пов’язані із наданням страхування. Якщо ми зважимось на 20-відсотковий внесок, то для забезпечення позики потрібно буде підготувати 67 920 злотих.
Якщо у нас немає власних заощаджень або їх недостатньо для покриття витрат на іпотечний кредит, то ми можемо попросити сім’ю про допомогу. Однак варто пам’ятати, що в такому випадку потрібно написати договір, повідомити про це до податкової служби та сплатити податок на спадщину та дарування. Якщо донорами є люди з першої податкової групи (наприклад, брати і сестри, батьки, подружжя, діти), а загальна сума не перевищує 19 274 злотих, то ми можемо розраховувати на звільнення від сплати податку.