Купівля першої квартири пов'язана з багатьма емоціями. Окрім пошуку підходящого майна та отримання попередньої банківської інформації про суму позики, дуже важливо також "переглянути" документи. Чому? Про це ми дізнаємось у четвертій частині путівника «моя перша власна квартира».
Документація щодо квартири - чому її варто прочитати перед покупкою?
Багато хто з нас помічали, що життя дуже часто на нас хитрість хитрощів, про які ми можемо прочитати в колекції приказів Мерфі. Ці грайливі, трохи надумані та жартівливі закони, мораль яких ґрунтується на передумові, що "справи йтимуть як можна гірше", все-таки повинні дати нам багато про що подумати, особливо коли мова йде про купівлю квартири. Щоб не не помітити важливих деталей, таких як наявність застави на квартиру або постійне проживання майна третьою стороною, важливо бути крутим. Ентузіазм, хоча зрозумілий і максимально природний, тому не є найкращим радником під час такої великої інвестиції. Попереднє читання всієї наявної документації квартири та ознайомлення з думкою інших мешканців будинку дозволять нам уникнути можливих неприємностей.
Знайомство з думкою інших жителів
Те, що ми часто забуваємо, і що може врятувати нас від придбання красиво упакованого товару, - це розмова з нашими майбутніми сусідами. І хоча не все, про що кажуть нам інші жителі даного житлового будинку чи блоку, буде на 100% правдою, це, безумовно, дає певну картину, яка дозволяє нам оцінити, чи дійсно квартира вартує наших грошей. Але що ви повинні запитати? Перш за все, про комфорт користування, якість контакту з менеджером, час на виправлення будь-яких несправностей та інші міркування. Також варто згадати, яке саме майно ми маємо намір придбати, щоб дізнатися більше про його орендарів.
Перевірка отриманої інформації
Сусіди - це скарбниця знань, і окрім знайомства з перевіреними місцями для вигулу собаки чи місцем розташування найкращих пельменів у місті, ми також дізнаємось від них декілька «смаків» про саму будівлю, включаючи, наприклад, поточні проблеми, частоту збільшення адміністративних зборів чи зміни у дошці. Однак не забудьте ретельно перевірити всю отриману інформацію.
Перевірка рентних платежів
Після того, як ми пройдемо етап збирання інформації від сусідів, наступним кроком буде перевірка додаткових зборів за проживання у даному об’єкті нерухомості. У цей момент нам доведеться прочитати:
- Розмір щомісячної орендної плати - щоб уникнути неприємного сюрпризу, варто перевірити суму щомісячної орендної плати перед її підписанням. Ми можемо отримати таку інформацію від адміністратора житлового кооперативу;
- Постійний плата за користування або конверсію - не завжди вигідна ціна придбання нерухомості пов'язана із заощадженнями, тому перед покупкою перевірте, які збори за безстрокове використання або перетворення у повну власність застосовуються до нового власника квартири у певному місці чи місті.
Перевірка боргів квартири за адміністративними зборами
Якби попередній орендодавець мав заборгованість з орендою, ми могли б мати багато проблем пізніше. Тож давайте заздалегідь зв’яжемося з адміністрацією кооперативу, щоб переконатися, що все регулюється. Скасування ситуації, в якій наше газопостачання припинено через несплату, може зайняти багато часу, тому рекомендується заздалегідь перевірити, чи є заборгованість, пов’язана з адміністративними зборами.
Перевірка, чи будівля внесена до реєстру пам’яток
Іноді гарні квартири в чарівному старому житловому будинку контролює консерватор, що може виявитися проблематичним, коли ми хочемо, наприклад, замінити вікна, встановити тент і т.д. з архітектурою даної будівлі вона часто асоціюється з більшими витратами.
Перевірка земельного та іпотечного реєстру
Земельний і іпотечний реєстр (KW) - це справжня скарбниця знань про нерухомість, її власників та можливих співвласників. Там ми також з’ясуємо, чи квартира, наприклад, обтяжена іпотекою, чи підлягає примусовому виконанню. Переглядаючи земельний та іпотечний реєстр, також звернемо увагу на можливі сервітути. На жаль, іноді трапляється так, що через кілька років після покупки несподівано з’являється людина, яка має право займати конкретну частину квартири та загальні елементи, такі як кухня, ванна кімната та балкон. Вийти з такої ситуації, не маючи великих фінансових витрат, часто буває складно і вимагає консультації з досвідченим юристом, тому краще заздалегідь перевірити, чи отримаємо ми додаткового орендаря разом із покупкою.
Номер земельного та іпотечного реєстру
Щоб мати можливість ознайомитись із земельним та іпотечним реєстром даного майна, необхідно буде знайти його номер. Якщо поточний власник цього не має або не може надати нам його, ми можемо діяти самостійно:
Встановлення номера офіційними засобами:
- Візит у Старости Повіату у відділі геодезичної та картографічної документації - велика ймовірність того, що номер земельного та іпотечного реєстру буде отриманий у Старости Повіату, але спочатку треба подати відповідну заяву з аргументацією, тобто показати т.зв. "Юридичний інтерес". Однак пам’ятайте, що прагнення придбати нерухомість не завжди переконує чиновників видати номер, тому варто співпрацювати з власником і спільно звертатися за необхідною інформацією;
- Подавши заяву до районного суду, компетентного щодо даного майна - тут, як і в Старостійці Повіату, нам доведеться продемонструвати законний інтерес до майна, тому рекомендується співпрацювати з власником.
Визначення номера через Інтернет:
- Використання загальнонаціональної пошукової системи реєстрації земельних і іпотечних кредитів - набагато простіший спосіб, ніж відвідування старовинного повіту або окружного суду, оскільки можна шукати номер KW за адресою. Однак пам’ятайте, що зручність коштує грошей, тому нам доведеться платити, щоб відкрити книгу. Наразі вартість однієї перевірки вибраного КВт об'єкта нерухомості становить близько 40 злотих.
Шукаючи номер земельного та іпотечного реєстру, варто звернути увагу на поведінку власника. Якщо ми помітимо, що це навмисно заважає нам знайти номер, це може бути незначним ознакою того, що варто уважніше подивитися на всі записи в КВ.
Що ми можемо знайти у реєстрі земель та іпотечних кредитів?
Як і належить книзі, її зміст є надзвичайно важливим і вирішальним для майбутнього покупця нерухомості. Ми знайдемо в ньому майже всю найважливішу інформацію щодо:
- майнові особливості та частка загальних територій;
- власники, співвласники (включаючи будь-які сервітути);
- майнові права та обмеження;
- наявність та кількість іпотечних кредитів;
- запити на зміни до записів.
Перевірка законного власника майна
Мати документацію та всю інформацію щодо квартири - це не те, що бути законним власником нерухомості. З цієї причини варто перевірити перед підписанням попереднього контракту. Інформацію про законного власника (або власників) можна знайти у земельному і іпотечному реєстрі або у довідці, отриманій від кооперативу, коли майно не має КВ.
Перевірка підстав для придбання нерухомості
Це також надзвичайно важливий етап, який дозволить нам перевірити, чи є в квартирі якісь сервітути для третіх осіб. Для цього варто попросити продавця вказати документи, в яких ми знайдемо підстави для придбання нерухомості. Ними можуть бути:
- нотаріальні акти купівлі-продажу, дарування або встановлення окремої власності на приміщення;
- юридично обов'язкове рішення, що підтверджує придбання спадщини або свідоцтва про спадщину у формі нотаріального акту.
Співпраця з юристом
Кажуть, що всі невизначеності, пов’язані з правовим становищем квартири, записані в документах тонким текстом або найскладнішим способом. Тож якщо під час перегляду нотаріальних справ, земельного та іпотечного реєстру чи інших свідоцтв ми натрапимо на незрозумілі фрагменти, не бійтеся скористатися допомогою юриста. Може виявитися, що знання досвідченої людини вбереже нас від ситуації, з якої нам буде важко вирватися з пізніше.
Підписання документів у нотаріуса
З психологічної точки зору візит до нотаріуса має обов'язковий вплив на продавця, через що він відчуває себе більш зобов’язаним виконувати умови договору, ніж у випадку його запису в т.зв. "Домашні умови" або через юридичну фірму. Крім того, нотаріус перевіряє договір на відповідність законодавству, може перевірити особу власника майна та засвідчує офіційну передачу грошей, наприклад, авансовий внесок.
Перша квартира - це не лише величезні витрати, а й розмах емоцій. Однак, щоб радість і радість не затьмарювали наші проблеми, варто підходити до інвестицій з дистанцією. Пам’ятайте, що навіть найсимпатичніший продавець із широкою усмішкою може захотіти щось приховати, тому завжди варто все ретельно перевірити та проконсультуватися з юристом чи людиною, якій ми постійно довіряємо.