Підпис президента під актом про перетворення права вічного користування землею, побудованою для житлових цілей, у право власності на землю підтверджував те, про що говорилося роками. З 1 січня 2022-2023 року власники квартир у багатоквартирних будинках та односімейних будинках, побудованих на землі, закладеній у вічну забудову, нарешті стали їх власниками. Що таке безстрокове використання та як змінилося становище мешканців з приходом нового року?
Що таке вічне використання?
Безстрокове користування - один із трьох видів права власності, крім власності та обмежених прав власності (користування, сервітут, застава, право спільної власності на приміщення та іпотеку). Його суть полягає у використанні нерухомості, що належить Державній скарбниці чи органам місцевого самоврядування, у користування фізичній чи юридичній особі строком на 99 років. Лише в особливих випадках, виправданих економічним призначенням, можна здати землю в безстрокове користування на коротший термін (але не менше 40 років).
Вічний користування - це посередник між правами власності та обмеженими правами власності. Він успадковується, і вічний користувальницький ресурс може додатково продавати його, стягувати з нього та розпоряджатися ним по-іншому. Однак це стосується самої землі, а не споруджених на ній будівель. Таким чином, користувачі залишаються власниками своїх будинків та квартир, але не своїх ділянок.
Така специфічна конструкція характерна для польського права власності, яке розвивалося під впливом соціалістичної ідеології. Вічний користування був введений Законом від 14 липня 1961 р. Про землеустрій у містах та житлових масивах як гарантію того, що земельні ділянки у містах залишаться державною власністю. Нині вони регулюються положеннями частини ІІ Цивільного кодексу, Актом про управління нерухомістю та останнім актом про перетворення права на вічне користування землею, розробленою для житлових цілей, у власність.
Щорічна плата за вічний товар
Постійне використання товарів поширюється на зобов’язання сплачувати два види зборів: перший (разовий) та річний (циклічний). Їх сума визначається виходячи з ціни майна. У випадку першого збору ставка становить 15-25% від цієї величини, тоді як розмір річної плати залежить від цілей, для яких майно було введено у користування. Що стосується земельних ділянок, наданих під цілі житла, ставка становить 1% від її вартості.
Вічне використання товарів не є власністю
Незважаючи на те, що як право власності, так і постійне право користування є двома речовими правами, право власності має значно ширший обсяг і гарантує власникові більшу впевненість у власності.
Як рухоме, так і нерухоме майно можуть бути предметом права власності, тоді як безстрокове користування обмежується лише землею, що належить Державній скарбниці або підрозділам місцевого самоврядування. Більше того, право власності не підпадає під час обмеження, на відміну від вічного використання, яке має обмеження у часі. Хоча його можна продовжити на інший період, він вимагає від користувача подати відповідну заявку. Проте заявник може бути відмовлений у його продовженні через важливий соціальний інтерес.
Майнові права обмежуються лише законом, принципами соціального співіснування та соціально-економічною метою цього закону. На постійне користування додатково поширюються положення угоди, укладеної у формі нотаріального акту. Адже право власності не вимагає від вас сплати будь-яких зборів за утилізацію.
Перша спроба розібратися з тристороннім розподілом власних прав
Нормативно-правові акти, які діють з 1 січня, не є першим підходом до виведення інституту вічного використання. Вже у 2005 році. Парламент прийняв закон, який перетворює право постійного використання на право власності. Однак незабаром виявилося, що нормативні акти не були адаптовані до реальності.
Йшлося головним чином про забезпечення конверсії земельної ділянки під розміщення багатоквартирних будинків (переважно кварталів). Для трансформації була потрібна згода всіх власників квартир, які володіли паями на праві вічного користування цією землею. Тому було достатньо, щоб один акціонер відмовився брати участь у русі, щоб зірвати плани всіх інших та направити справу до суду. Такий стан речей був вкрай несправедливим для мешканців квартир у багатоквартирних будинках і призвів до розширення всієї процедури трансформації.
Що змінить новий порядок перетворення вічного використання у власність?
Перш за все, надання безстрокової землекористувальної землі стало фактом. Це означає, що обидва власники квартир у багатоквартирних будинках (якщо хоча б половина приміщень у блоці призначені для житлових цілей) та односімейні будинки з часом отримають право власності на землю під своєю квартирою чи будинком, причому на рівних умовах.
З іншого боку, темною стороною поправки є зобов’язання сплачувати плату за трансформацію протягом 20 років з моменту забезпечення. На практиці це означає, що протягом наступних 20 років мешканцям все одно доведеться сплачувати циклічний рахунок у тій же сумі, що і вартість щорічної безстрокової плати за користування. Змінюватиметься лише його назва.
Однак всю вартість плати за конверсію також можна сплатити відразу. Це рішення особливо вигідно для власників нерухомості, розташованої на землі, що належить Державній скарбниці. Тоді, якщо вони вирішать сплатити загальну плату за перший рік заохочення, вони можуть скористатися аж 60% знижки. Однак з кожним роком його вартість зменшуватиметься на 10%. Однак якщо власник не отримає сертифікат про перетворення вічного використання у власність до кінця 2022-2023 року, знижка застосовуватиметься до нього до лютого 2022-2023 року.
Нові норми зміцнюють становище мешканців
Право власності, безумовно, сильніше, ніж вічне право користування, і не потребує поновлення його через кілька десятків років. Цьогорічне заохочення значно посилило право приблизно 2,5 мільйонів сімей на свої будинки та квартири. Крім того, зобов’язання сплачувати щорічні внески зникне максимум через 20 років.
Wojtek Gąciarz
Юрист, що володіє чуттям до писемності, займається редагуванням спеціалізованих юридичних статей, що стосуються питань будівельного права та інших його галузей. На роботі він зосереджується на читачі, перекладаючи складні норми польського законодавства простою та розбірливою мовою. Він поєднує знання та досвід, отриманий від роботи в юридичних фірмах, з постійно розвиваючою майстернею з написання та знаннями про створення контенту в Інтернеті.